深圳将告别超高层住宅

相比北京、上海、广州，深圳的《住宅限高令》虽然来得较晚，但在实施过程中，却是最为紧迫的城市之一。从长远来看，80米住宅限高对市场来说是“利好”。 “超高层住宅”或许不再是住宅建设的主流。深圳市规划和自然资源局、深圳市住建局近日联合发布关于继续推进《住宅工程规范》实施工作的通知（以下简称《通知》）。通知要求，建筑高度超过80米的住宅项目必须严格按照相关规定办理相关手续，并在地面和消防供应评估过程中征求各级消防救援部门的意见，确保符合深圳市消防救援能力。等。通知还明确，本通知印发前，土地整备（含利息、安置用地住房等）等项目按照批准的规划（或用地批文）和相关标准规范办理许可。这意味着，深圳未来住宅建筑原则上不会超过80米。深圳这份文件以住房和城乡建设部发布的《住宅工程规范》（以下简称《规范》）为依据，明确新建住宅建筑高度不得超过80米。该规定将于2025年5月1日起实施。在深圳之前，不少城市对新出让土地实施了该规定。深圳新规吸引市场关注的主要原因在于，其涵盖了所有土地项目，并且没有设置缓冲期，这会对市场产生一定的影响。从长远来看，80米住宅限高对市场来说是“利好”，意味着购房者更接近“好房子”。告别“超高层” 在房地产市场火爆的年代，超高层住宅一度风靡。据贝壳研究院此前发布的超高层住宅区“画像”显示：重庆、武汉、成都、西安、长沙等超高层住宅区排名靠前。重庆以2200多栋建筑位居第一，武汉以约1500栋建筑位居第二。一线城市中，深圳拥有高层住宅最多，200米以上高层建筑近290栋。超高层住宅之所以遍地开花，就是因为它可以最大限度地利用土地开发率，这是各方利益“双赢”的结果。虽然超高层住宅楼正在建设中尽管它们擅长“算经济账”，但在舒适性和安全性方面却存在不足。这也是《住宅工程规范》中对高度限制的背景原因。 《规范》颁布后，各地新建项目均以此为标准，超高层住宅极少。以广州为例，近期出让地块中，荔湾区石围塘街道明确容积率3.0，限高80米；出售的白云衡器厂地块容积率也仅为2.5，限高70米。北京和上海的新发放住宅楼高度也正在向80米的限制迈进。上海杨浦东外滩近期出售的一块土地，规划建筑面积3.74万平方米，容积率2.5，建筑限高80米。朝阳太阳宫的一块土地上月底北京的ld也有容积率2.6，限高80米。低容积率、低密度的住宅地块正逐渐成为uLand市场供应的主流，这将有利于建设“好房子”。一位全国性房地产公司客户研究负责人告诉21世纪经济报道记者，“经过市场的教导，购房者对住房的要求越来越高。现在市场对超高层住宅的接受程度，高度不超过30层。”“过渡期”将何去何从？相比北京、上海、广州，深圳的《住宅限高令》虽然来得较晚，但在实施过程中，却是最为紧迫的城市之一。深圳市明确，通知下发日前，土地整理（含利益协调、安置房用地等）、城市更新、城市建设等项目完成规划审批的村庄改造、棚户区改造、保障性住房等，以及取得用地审批的征地、退地、换地等项目，可按照批准的规划（或用地审批）及相关标准规范，推进土地供应、规划许可、建设许可等后续实施工作。从通知来看，深圳版“限高”几乎涵盖了所有住宅项目，且没有明确的“缓冲期”，这意味着在实际层面上，可能仍有优化空间。 “痛点”是，深圳的住房供应以城市更新项目为主，且此类项目的原有容积率已经很高。如果按照80米的高度，部分项目将出现“负利润”或搬迁面积不足的情况。施工申请负责人深圳城市更新项目的负责人告诉21世纪导报记者，“我们最近申请的一个项目目前处于停滞阶段，因为新规来得比较突然，所以第一次施工申请失败了，我们需要和相关方面商量，看看应该增加哪些材料和条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，新规应允许老项目（国家80米新规发布前的项目）超过80米，但严格限制250米以上高层建筑，不允许新建500米以上超高层建筑。李玉佳查证，这意味着ipShenzhen实施了住宅项目规范的本地化、差异化实施。深圳老项目很多，尤其是长期改造项目。初期的补偿费用相当高。如果新的80米规则实施后，资金平衡将困难重重。老项目开工困难，特别是镇村修缮项目将继续停工。因此，新规定的实施必须尊重事实真相。施工报告的负责人也持有同样的观点。建议城市更新项目应提供一定的空间和缓冲，在符合消防等相关要求的基础上，允许适当增加住宅高度。对此，北京可以做一个比较。京北给予两年缓冲期，规定2025年5月1日前获得用地批文的项目，可按原标准审核施工图。如果在 2027 年 5 月 1 日前仍未获得规划许可，则必须执行新规定。根据CRIC的分析，它不仅给出了给开发项目一定的适应时间，避免由于新法规的突然实施对项目造成过大的影响，同时也保证了项目在一定时间后能够满足新规范的要求。李玉佳还建议，即使住宅能超过80米，在消防方面也一定要忽悠，消防设计必须经过消防部门的批准，如果存在火灾隐患，就必须整改。通过校正后才能超过80米。当然，目前的技术方法、新材料、施工工艺等都支持采用修正，但前提是必须加载防火。在“好房子”建设要求下，住宅限高是不断完善的方向。随着更多、更高品质的地块提供，低密度、低容积率的项目也将引领市场和购房者进入“新住宅时代”。” 房地产企业也必须适应当前形势，提前适应变化。作者｜吴淑英